Dans un bail commercial, il est toujours prévu une clause contractuelle de résolution du bail. Celle-ci s’activera en cas de non-paiement des loyers dans les délais prévus.
En cas de non-paiement d’un loyer à échéance d’un bail commercial, le bailleur pourra mettre en demeure le locataire/preneur. Ce dernier devra alors procéder au règlement du loyer.
Si après mise en demeure, le locataire ne règle toujours pas son loyer, il peut faire délivrer un commandement de payer. Cet acte sera à destination du locataire/preneur du bail commercial qui exploite son fonds de commerce.
Sommaire de l'article
Commandement de payer délivré par le bailleur
L’objectif du commandement de payer qui sera délivré par le bailleur à l’exploitant du fonds de commerce est de :
- demander le paiement des loyers échus et non réglés ; d’une part
- informer les preneur qu’à défaut de règlement des loyers échus dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer
Cependant la loi encadre strictement la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Le présent article a pour objet d’envisager la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le but est qu’elle soit le plus efficace possible. En outre, il convient de voir les modes de défense du locataire pour conserver son bail.
Il est fondamental pour le locataire de ne pas voir son bail résilié pour défaut de paiement. De même, il ne faut donc pas perdre la propriété de son fonds de commerce. En effet, le bail est souvent le plus gros actif du fonds.
Qu’est ce qu’une clause résolutoire dans un bail commercial ?
La clause résolutoire du bail commercial autorise le propriétaire résilier de la bail en cas notamment de non paiement des loyers dans les délais contractuels.
Cela permet donc au bailleur de résilier le bail avant l’échéance du bail et de ne pas verser d’indemnité d’éviction du bail commercial pour non renouvellement du bail.
Elle doit être prévue dans le bail commercial.
Comment mettre en oeuvre la clause résolutoire
Tout commence par le commandement de payer délivré par voie d’huissier au locataire.
L’article 145-41 du code de commerce prévoit en effet que :
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. (article L. 145-41).
Le locataire encourt la résiliation de son bail conformément à la clause résolutoire s’il ne paye pas dans les délais. Ce délai est d’un mois à compter de la notification du commandement de payer.
Le commandement de payer pour produire tous es effets doit :
- être notifié par voie d’huissier
- reproduire in etxenso la clause résolutoire telle que rédigée dans la du bail commercial
- préciser les obligations non respectées par le locataire (avec les clauses du bail commercial y afférents) ;
- indiquer expressément qu’à défaut de règlement des loyers dans les délais le locataire encourt la résiliation du bail.
Une fois le délai d’un mois écoulé, le propriétaire doit alors saisir en référé le juge des baux commerciaux. Ce dernier pourra alors constater la résiliation du bail de l’immeuble.
Cependant, le bailleur doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits car le jugement constatant la résiliation du bail ne pourra intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification de l’assignation (C. com. art. L 143-2, al. 1). Il ne s’agit pas d’exiger du bailleur qu’il dénonce le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits. Cependant, il s’agit uniquement de dénoncer l’assignation.
Comment le locataire peut se défendre face a une clause résolutoire du bail commercial
La loi et la jurisprudence offrent plusieurs alternatives au locataire qui fait face au commandement de payer.
Le juge peut d’abord accorder délais de paiement au locataire
En effet l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que :
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
Pour cela le preneur devra obtenir en référé d’urgence une décision du juge des baux commerciaux (TGI, désormais tribunal judiciaire). Le délai est d’un mois. Ce référé permet au juge d’accorder des délais de paiement. Il permet également de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Si le juge des référés ne s’est pas prononcé dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, et que le locataire règle enter temps ses loyers de retard, le juge devra impérativement accorder les délais de paiement nécessaires pour éviter que la clause résolutoire soit déclarée acquise (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-16.939).
- Le locataire peut contester le décompte du bailleur
- Le locataire peut demander l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire pour faire échec à la mise en oeuvre de la clause résolutoire
La suspension des actions
Le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire suspend les actions visant à obtenir la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat.
Cette règle qui est fixée par l’article L 622-21 du code de commerce est applicable au contrat de bail et a pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire et toute action en paiement.
Il est en effet de jurisprudence constante que si, au jour de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, aucune décision de justice en force jugée n’est intervenue pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, ses effets sont suspendus.
Le tribunal ne pourra donc que constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire et débouter les bailleurs de leur demande de résiliation du bail et d’expulsion.
En tout état de cause, si vous êtes locataire et que vous recevez un commandement de payer, il convient de saisir immédiatement un avocat pour sauver le bail.
