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Dans un bail commercial, il est toujours prévu une clause contractuelle dans laquelle il est prévu une clause résolutoire du bail en cas de non paiement des loyers dans les délais prévus.

En cas de non paiement d’un loyer à échéance d’un bail commercial le bailleur pourra mettre en demeure le locataire/preneur de procéder au règlement du loyer.

Si après mise en demeure, l e locataire ne règle toujours pas son loyer il peut faire délivrer un commandement de payer au locataire/preneur du bail commercial qui exploite son fonds de commerce.

L’objectif du commandement de payer qui sera délivré par le bailleur à l’exploitant du fonds de commerce est de :

  • demander le paiement des loyers échus et non réglés ; d’une part
  • informer les preneur qu’à défaut de règlement des loyers échus dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer

Cependant la loi encadre strictement la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Le présent article a pour objet d’envisager la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour qu’elle soit le plus efficace possible et voir quels sont les modes de défense du locataire pour conserver son bail.

Il est fondamental pour le locataire de ne pas voir son bail résilié pour défaut de paiement et donc la prorpriété de son fonds de commerce car le bail est souvent le plus gros actif du fonds.

QU’EST CE QU’UNE CLAUSE RÉSOLUTOIRE DANS UN BAIL COMMERCIAL ?

La clause résolutoire du bail commercial autorise le propriétaire résilier de la bail en cas notamment de non paiement des loyers dans les délais contractuels.

Cela permet donc au bailleur de résilier le bail avant l’échéance du bail et de ne pas verser d’indemnité d’éviction du bail commercial pour non renouvellement du bail.

Elle doit être prévue dans le bail commercial.

COMMENT METTRE EN OEUVRE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Tout commence par le commandement de payer délivré par voie d’huissier au locataire.

L’article 145-41 du code de commerce prévoit en effet que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » (article L. 145-41).

Si le locataire ne règle pas les loyers dus dans le délai d’un mois de la notification du commandement de payer, il encourt la résiliation de son bail conformément à la clause résolutoire.

Le commandement de payer pour produire tous es effets doit :

  • être notifié par voie d’huissier
  • reproduire in etxenso la clause résolutoire telle que rédigée dans la du bail commercial
  • préciser les obligations non respectées par le locataire (avec les clauses du bail commercial y afférents) ;
  • indiquer expressément qu’à défaut de règlement des loyers dans les délais le locataire encourt la résiliation du bail.

Une fois le délai d’un mois écoulé, le propriétaire doit alors saisir en référé le juge des baux commerciaux pour faire constater la résiliation du bail de l’immeuble.

Cependant, le bailleur doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits car le jugement constatant la résiliation du bail ne pourra intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification de l’assignation  (C. com. art. L 143-2, al. 1). Il ne s’agit pas d’exiger du bailleur qu’il dénonce le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits mais uniquement .qu’il dénonce l’assignation

 

COMMENT LE LOCATAIRE PEUT SE DEFENDRE FACE A UNE CLAUSE RÉSOLUTOIRE DU BAIL COMMERCIAL

La loi et la jurisprudence offrent plusieurs alternatives au locataire qui fait face au commandement de payer.

  • Le juge peut d’abord accorder délais de paiement au locataire

En effet l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. »

Pour cela le preneur devra obtenir en référé d’urgence une décision du juge des baux commerciaux (TGI) dans le délai d’un mois accordant des délais de paiement et faisant droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Si le juge des référés ne s’est pas prononcé dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, et que le locataire règle enter temps ses loyers de retard, le juge devra impérativement accorder les délais de paiement nécessaires pour éviter que la clause résolutoire soit déclarée acquise (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-16.939).

  • Le locataire peut contester le décompte du bailleur

 

  • Le locataire peut demander l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire pour faire échec à la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire suspend les actions visant à obtenir la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat.

Cette règle qui est fixée par l’article L 622-21 du code de commerce est applicable au contrat de bail et a pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire et toute action en paiement.

Il est en effet de jurisprudence constante que si, au jour de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, aucune décision de justice en force jugée n’est intervenue pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, ses effets sont suspendus.

Le tribunal ne pourra donc que constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire et débouter les bailleurs de leur demande de résiliation du bail et d’expulsion.

En tout état de cause, si vous êtes locataire et que vous recevez un commandement de payer, il convient de saisir immédiatement un avocat pour sauver le bail.

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