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La résiliation du bail commercial par l’administrateur judiciaire

Le bail commercial constitue souvent l’actif le plus important du fonds de commerce et son sort dans les procédures collectives suscite de nombreuses questions et fait l’objet d’un contentieux considérable.

Le droit des procédures collectives appréhende le bail commercial pour permettre d’en préserver la valeur en vue du maintien de l’activité de l’entreprise ou de sa réalisation rapide à la faveur du désintéressement des créanciers ou au contraire de mettre fin, dans des conditions dérogatoires, aux créances qu’il génère.

Ainsi, lorsqu’un commerçant fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), son bail commercial n’est pas résilié automatiquement.

Aux termes de l’article L.622-13, II du code de commerce « L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur » et a, à ce titre, la faculté d’exiger la continuation du contrat de bail souvent essentiel pour la poursuite de l’activité du débiteur.

Le régime applicable à la résiliation du contrat de bail commercial est spécifiquement prévu à l’article L.622-14 du code de commerce.

La résiliation du contrat de bail commercial intervient :

  • 1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail…OU
  • 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement (2°).

Dans un arrêt récent rendu par la chambre commerciale de la cour de cassation le 24 janvier 2018, la Haute Cour a apporté une précision au sujet de la résiliation du contrat de bail commercial en affirmant que : « L’administrateur judiciaire peut résilier le bail commercial qu’il a d’abord poursuivi même s’il dispose des fonds suffisants pour continuer à payer les loyers, mais il ne peut pas différer la date de prise d’effet de la résiliation qui est fixée par la loi. » (Cass. com. 24-1-2018 no 16-13.333).

Il faut déduire de cette décision que si d’une part, lors de l’ouverture de la procédure collective l’administrateur doit se prononcer sur la continuation ou la résiliation ou exiger l’exécution du contrat de bail, en s’assurant, dans le cas où il décide de la poursuite du contrat, que le débiteur dispose bien des fonds nécessaires au paiement des loyers à échoir, il garde tout de même la faculté de résilier la bail quand bien même le débiteur dispose des fonds nécessaires ; il s’agit toujours d’une option pour l’administrateur…ce dernier n’étant pas obligé de poursuivre le contrat !

D’autre part, et c’est là où cette décision est très intéressante, dans le cas où l’administrateur judiciaire décide de résilier le bail, le bail est résilié du jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de résilier la bail conformément à l’article L.62214 1° visé ci-avant ; de sorte que l’administrateur ne peut pas décider que la résiliation ne sera effective qu’à une certaine date qu’il aura mentionné sur sa lettre de résiliation.

Cette interprétation stricte de la loi est pour le moins curieuse car on ne comprend pas pourquoi l’administrateur ne pourrait pas accorder un préavis au bailleur, ce d’autant que ce préavis permettrait de réduire le risque d’une demande de dommages et intérêts du bailleur dans le cas d’une telle résiliation sans préavis.

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