Locataire en liquidation judiciaire
quels recours pour
le bailleur ?
Liquidateur qui tarde à restituer les locaux, loyers qui s'accumulent, procédure collective qui semble tout bloquer : l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 12 janvier 2026 confirme que le juge des référés — et non le juge-commissaire — est compétent pour ordonner l'expulsion, et rappelle le sort des loyers postérieurs au jugement d'ouverture.
Face à un locataire commercial en liquidation judiciaire, le sort du bail relève des pouvoirs du liquidateur, qui peut le poursuivre ou le résilier ; le juge-commissaire ne fait que constater cette résiliation, sans pouvoir ordonner l'expulsion. Les loyers postérieurs au jugement d'ouverture sont payables directement par le liquidateur, sans déclaration de créance (C. com., art. L. 641-13). Un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 12 janvier 2026 (n° 25/03469) confirme que seul le juge des référés peut ordonner l'expulsion d'un liquidateur qui se maintient dans les locaux, ce maintien constituant un trouble manifestement illicite (CPC, art. 835) — et condamne les liquidateurs à plus de 82 000 € de loyers et indemnités d'occupation. Le cabinet LLA Avocats, au 30 rue de Miromesnil (Paris 8ᵉ), accompagne régulièrement des bailleurs confrontés à cette situation.
Ce que vous allez apprendre
« Un liquidateur qui tarde à restituer les locaux n'est pas intouchable : le bailleur dispose de leviers précis, à condition de saisir la bonne juridiction et d'agir sans attendre. Chaque semaine d'occupation sans titre alourdit la créance et complique le recouvrement. »
Le sort du bail commercial en liquidation judiciaire
En liquidation judiciaire, le sort des contrats en cours — dont le bail commercial — relève des pouvoirs du liquidateur. Celui-ci peut choisir de poursuivre le bail, notamment pour faciliter la recherche d'un repreneur, ou d'y mettre fin lorsque le maintien du contrat n'a plus d'utilité pour la procédure.
Le juge-commissaire n'intervient, quant à lui, que pour constater la résiliation de plein droit du bail dans les conditions prévues par l'article R. 641-21 du code de commerce ; il n'a pas le pouvoir d'ordonner l'expulsion du locataire ou du liquidateur qui se maintiendrait dans les locaux.
Cette distinction de compétence est déterminante pour le bailleur confronté à un locataire en liquidation judiciaire : une requête limitée au juge-commissaire ne suffit pas à obtenir la restitution effective des locaux.
Ce qu'il faut retenir
- Le liquidateur décide — poursuite du bail pour faciliter une cession, ou résiliation si le contrat n'est plus utile
- Le juge-commissaire constate — il ne fait qu'acter la résiliation de plein droit (C. com., art. R. 641-21)
- Aucun pouvoir d'expulsion — le juge-commissaire ne peut pas ordonner la libération des locaux
- La résiliation peut être notifiée par le liquidateur lui-même, sans que la restitution des clés suive automatiquement
- Une autre juridiction est compétente pour expulser — voir le partage de compétence détaillé plus bas
Deux catégories de loyers
- Loyers antérieurs au jugement d'ouverture — à déclarer au passif dans les délais légaux
- Loyers postérieurs — payables directement par le liquidateur, sans déclaration de créance
- Condition légale — la créance doit être née pour les besoins du déroulement de la procédure (C. com., art. L. 641-13, I)
- Paiement à échéance — au même titre qu'une dette de la liquidation elle-même
- En pratique — une mise en demeure écrite au liquidateur permet de rappeler cette exigibilité immédiate
Les loyers postérieurs : une créance payable sans déclaration
Point essentiel pour tout bailleur : les loyers et indemnités d'occupation nés après le jugement d'ouverture de la procédure collective ne sont pas soumis à la procédure de déclaration de créance.
En application de l'article L. 641-13, I, du code de commerce, ces créances, dès lors qu'elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure, doivent être payées à leur échéance par le liquidateur — sans attendre l'issue d'une procédure de vérification du passif.
Cette règle distingue nettement les loyers postérieurs des loyers antérieurs à l'ouverture, qui restent soumis, eux, à la déclaration de créance classique et au sort commun des créanciers de la procédure.
L'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 12 janvier 2026
Dans cette affaire (4e chambre commerciale, n° 25/03469), un bailleur confronté à un liquidateur qui tardait à restituer les locaux avait été débouté en première instance — le président du tribunal judiciaire ayant estimé que seul le juge-commissaire était compétent. La cour d'appel a infirmé cette décision sur l'ensemble de ses chefs.
La cour rappelle une jurisprudence constante de la Cour de cassation (Cass. com., 6 mars 2001, n° 98-12.835) : le juge-commissaire est seul compétent pour constater la résiliation du bail, mais c'est le juge des référés de droit commun qui est compétent pour ordonner l'expulsion du liquidateur et de tous occupants qui se maintiendraient dans les locaux sans droit ni titre.
Cette distinction est déterminante pour le bailleur : elle lui permet de faire cesser rapidement une occupation sans titre, sans attendre une éventuelle initiative du liquidateur ou une décision du juge-commissaire qui n'a pas le pouvoir de l'ordonner.
La chronologie de l'affaire
Bail commercial puis liquidation
Local donné à bail moyennant un loyer annuel de 48 000 €. La locataire est placée en redressement judiciaire, puis la procédure est convertie en liquidation judiciaire.
Proposition transactionnelle refusée
Le bailleur propose un abandon des loyers dus contre restitution rapide des clés. Le liquidateur refuse, recherchant un repreneur pour le bail.
Résiliation notifiée, clés non rendues
Malgré une résiliation du bail notifiée par le liquidateur lui-même, les clés ne sont toujours pas restituées. Le bailleur saisit le juge des référés.
La cour d'appel infirme
Débouté en première instance, le bailleur obtient en appel l'expulsion du liquidateur et sa condamnation à plus de 82 000 € de loyers et indemnités.
Le maintien dans les lieux, un trouble manifestement illicite
La cour d'appel de Bordeaux retient que le maintien du liquidateur dans les locaux, après résiliation du bail et sans restitution des clés, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile.
Ce trouble justifie à lui seul une expulsion en référé — procédure rapide et provisoire, sans attendre le sort définitif de la liquidation judiciaire en cours. Le bailleur n'a pas à démontrer un préjudice distinct : la seule occupation sans droit ni titre suffit à caractériser le trouble.
La liquidation judiciaire en cours ne fait pas obstacle à cette action : le juge des référés statue indépendamment de l'avancement de la procédure collective, dès lors que la résiliation du bail est acquise et que les locaux restent occupés sans titre.
« Le maintien dans les locaux, après résiliation et sans restitution des clés, constitue un trouble manifestement illicite. Ce trouble justifie à lui seul une expulsion en référé, y compris en présence d'une liquidation judiciaire en cours. »
2 leviers pour agir sans attendre
Mise en demeure au liquidateur
Adresser une mise en demeure écrite concernant les loyers échus depuis le jugement d'ouverture, en rappelant qu'ils sont exigibles sans déclaration de créance (C. com., art. L. 641-13).
Référé expulsion
Saisir le juge des référés de droit commun — et non le juge-commissaire — sur le fondement du trouble manifestement illicite, sans attendre un délai raisonnable après la résiliation (CPC, art. 835).
Les réflexes à ne pas oublier
- Déclarer la créance locative antérieure au jugement d'ouverture, dans les délais légaux
- Vérifier la constatation formelle de la résiliation par le juge-commissaire
- Chiffrer précisément l'indemnité d'occupation due depuis la résiliation
- Compenser avec le dépôt de garantie détenu pour limiter le risque d'irrécouvrabilité
Questions fréquentes sur le locataire en liquidation judiciaire
Retrouvez les réponses aux questions les plus fréquentes des bailleurs confrontés à un locataire commercial placé en liquidation judiciaire : déclaration de créance, résiliation du bail, expulsion et indemnité d'occupation.
Déclaration de créance Mon locataire est en liquidation judiciaire, dois-je déclarer ma créance de loyers ?
Oui pour les loyers antérieurs au jugement d'ouverture, qui doivent être déclarés au passif dans les délais légaux. Les loyers postérieurs, en revanche, doivent être payés directement par le liquidateur, sans déclaration de créance, dès lors qu'ils sont nés pour les besoins de la procédure (C. com., art. L. 641-13).
Résiliation du bail Qui décide de résilier le bail commercial en cas de liquidation judiciaire du locataire ?
Le liquidateur judiciaire peut décider de poursuivre ou de résilier le bail, selon l'utilité du contrat pour la procédure. Le juge-commissaire ne fait que constater la résiliation de plein droit lorsque les conditions légales sont réunies (C. com., art. R. 641-21) ; il n'a pas le pouvoir de l'ordonner lui-même ni d'expulser l'occupant.
Maintien dans les lieux Le liquidateur peut-il rester dans les locaux après la résiliation du bail ?
Non. Le maintien dans les lieux sans restitution des clés après résiliation constitue un trouble manifestement illicite que le bailleur peut faire cesser en saisissant le juge des référés (CPC, art. 835), y compris pendant que la liquidation judiciaire se poursuit.
Compétence judiciaire Quel juge est compétent pour obtenir l'expulsion d'un liquidateur qui occupe encore les locaux ?
Le juge des référés de droit commun, et non le juge-commissaire, dont la compétence se limite à constater la résiliation du bail (Cass. com., 6 mars 2001, n° 98-12.835 ; CA Bordeaux, 12 janvier 2026, n° 25/03469).
Indemnité d'occupation Puis-je obtenir une indemnité d'occupation en plus des loyers impayés ?
Oui. Une indemnité d'occupation est due à compter de la résiliation du bail jusqu'à la restitution effective des locaux, généralement calculée selon les stipulations contractuelles — parfois au double du loyer en présence d'une clause pénale prévue au bail.
Dépôt de garantie Puis-je compenser les sommes dues avec le dépôt de garantie ?
Oui, la compensation entre la créance de loyers et d'indemnité d'occupation, d'une part, et le dépôt de garantie détenu par le bailleur, d'autre part, est admise par les juridictions. Elle permet de limiter le risque d'irrécouvrabilité de la créance.
Accompagnement Faut-il un avocat pour agir contre un liquidateur qui ne restitue pas les locaux ?
Un accompagnement par un avocat en droit des entreprises en difficulté permet de qualifier correctement la créance, de saisir la juridiction compétente — juge-commissaire ou juge des référés selon l'objet de la demande — et de sécuriser le calcul de l'indemnité d'occupation. Prendre contact avec LLA Avocats.