La liquidation judiciaire d’une agence immobilière est délicate en raison de la particularité de son fonctionnement. Il convient de connaître les droits et obligations de tous les concernés, particulièrement ceux de l’agence en liquidation et de son mandant.
Dans cet article, explorons :
- Comment acheter un bien en liquidation judiciaire en agence immobilière ?
- Les avantages d’acheter un bien en liquidation judiciaire
- Un agent immobilier peut-il représenter un mandataire judiciaire ?
- Le traitement des fonds détenus par un agent immobilier en cas de liquidation judiciaire
- Le locataire peut-il récupérer le dépôt de garantie versé à une agence immobilière en liquidation judiciaire ?
Soyez attentifs, car nous allons démystifier la liquidation judiciaire en agence immobilière !
Sommaire de l'article
Comment acheter un bien en liquidation judiciaire en agence immobilière ?
Il existe deux manières d’acheter un bien en liquidation judiciaire, à savoir :
- La vente de gré à gré : l’acheteur et le vendeur s’entendent sur le prix de la vente du bien ;
- La vente aux enchères publiques : elle est ordonnée par le juge lorsque aucune offre n’a été retenue lors de la vente de gré à gré. Elle est organisée dans les tribunaux judiciaires, le bien étant vendu au plus offrant.
Il faut noter que l’acquisition d’un ou de plusieurs biens en liquidation judiciaire s’ouvre à toute personne intéressée. Seules les personnes ayant un lien direct ou indirect avec la liquidation judiciaire y sont interdites.
Avantages d’acheter un bien en liquidation judiciaire
Acheter un bien en liquidation judiciaire présente de nombreux avantages pour l’acheteur :
- Prix de vente du bien largement en dessous du prix du marché. Généralement, la mise à prix s’élève à 60 % de sa valeur ou moins. Cette sous-évaluation vise à régler rapidement la dette du débiteur.
- Rapidité du processus d’achat. Grâce à l’absence de négociation et d’intervention du notaire, le délai d’achat du bien s’en trouve considérablement raccourci.
Notez toutefois que l’acheteur d’un bien en liquidation judiciaire a l’obligation de payer au comptant. Il n’a également pas la possibilité de se rétracter.
Liquidation judiciaire : un agent immobilier peut-il représenter un mandataire judiciaire ?
Non, un agent immobilier ne peut pas représenter un mandataire judiciaire dans le cadre d’une affaire de liquidation judiciaire. Le mandataire judiciaire est une personne nommée par le tribunal lors du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire. Ce liquidateur nommé est un mandataire chargé de représenter l’entreprise en liquidation judiciaire.
Cependant, il arrive que le mandataire judiciaire charge un agent immobilier de procéder à la vente des biens de la société en liquidation. Mais cela ne signifie pas pour autant que l’agent immobilier représente le mandataire judiciaire en tant que tel. Dans ce cas, il faudra une autorisation du Président du tribunal de commerce puisque normalement, le mandataire judiciaire est tenu d’assurer personnellement la vente des biens.
Traitement des fonds détenus par un agent immobilier en cas de liquidation judiciaire
Les fonds détenus par un agent immobilier en cas de liquidation judiciaire ne doivent pas être déclarés au passif de l’agent immobilier. Ils sont plutôt déclarés auprès de l’organisme qui s’est porté garant de leur remboursement, conformément à la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Le juge a eu l’occasion de confirmer cette absence d’exigence de la déclaration de créance au passif d’un agent immobilier détenant des fonds à titre précaire (Cass. Com. 15 février 2011, n°10-10.056). En effet, les fonds transitant sur le compte d’une entreprise (par exemple l’agence immobilière) intervenant en qualité de simple mandataire, n’entrent pas dans son patrimoine réel (Cass. Com. 30 juin 2004, n°03-17.330).
Le locataire peut-il récupérer le dépôt de garantie versé à une agence immobilière en liquidation judiciaire ?
Le locataire verse généralement un dépôt de garantie à l’agence immobilière pour palier aux éventuels manquements (loyers impayés, dégradation des lieux loués). L’agence immobilière, agissant comme simple dépositaire, doit restituer cette caution au locataire à la sortie des lieux, lorsque tous les loyers sont réglés et qu’aucune dégradation des lieux n’est constatée.
Supposons que l’agence immobilière fait l’objet d’une liquidation judiciaire avant la sortie des lieux. Le locataire peut-il alors récupérer son dépôt de garantie, sachant qu’il est interdit de régler les créances antérieures à l’ouverture de la procédure ?
La réponse est affirmative, le locataire peut récupérer le dépôt de garantie versé à une agence immobilière en liquidation judiciaire. La Cour de cassation a déclaré que le dépositaire, même en liquidation judiciaire, doit restituer la chose contentieuse déposée entre ses mains (Cass. Com. 23 septembre 2020, n°19-15.122).
Conclusion
Vous l’aurez compris, des nuances sont à faire concernant la liquidation judiciaire d’une agence immobilière. Les fonds détenus par l’agence immobilière n’entrent pas dans son patrimoine réel, ne nécessitant pas ainsi la déclaration de créance au passif de l’agence. Cette règle s’applique aussi au locataire qui souhaite récupérer les sommes correspondant à son dépôt de garantie. Si vous rencontrez des litiges concernant la liquidation judiciaire en agence immobilière, il reste judicieux de faire appel à un avocat spécialisé.
