⚡ En bref
L’ouverture d’une liquidation judiciaire n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail commercial (article L.641-12 du Code de commerce). Le bail se poursuit de plein droit. Trois scénarios sont possibles : la poursuite du bail par le liquidateur, sa résiliation (à l’initiative du liquidateur ou du bailleur après un délai de 3 mois), ou sa cession dans le cadre d’un plan de cession ou de manière isolée. Le bailleur doit déclarer sa créance de loyers impayés dans les 2 mois suivant la publication du jugement au BODACC. Me Marc Ladreit de Lacharrière, avocat en droit des affaires chez LLA Avocats (Paris 8e), accompagne bailleurs et locataires dans ces procédures. Contact : 01 86 95 83 98.
Vous vous interrogez sur le sort du bail commercial en cas de liquidation judiciaire ? Le bail commercial peut connaître différents sorts en fonction de la situation de l’entreprise en liquidation judiciaire.
Dans cet article, vous obtiendrez la réponse à ces différentes questions :
- Sort du bail commercial en liquidation judiciaire
- Peut-on résilier un bail commercial pendant une liquidation judiciaire ?
- Qui peut demander la résiliation de ce bail commercial en cours de liquidation judiciaire ?
- Un bail commercial en cours de liquidation judiciaire peut-il être cédé ?
Lisez jusqu’à la fin, car on vous explique en détail tout ce qu’il y a à connaître à ce sujet.
Sommaire de l'article
Sort du bail commercial en liquidation judiciaire
Le bail commercial d’une entreprise en liquidation judiciaire peut subir les sorts suivants :
- Poursuite automatique du bail : le principe est que l’ouverture d’une procédure collective ne met pas fin de plein droit au bail commercial. Il appartient au liquidateur de prononcer la poursuite du bail.
- Résiliation du bail : le bail commercial prend fin. Elle peut être à l’initiative du liquidateur judiciaire ou du bailleur en fonction des circonstances.
- Cession de bail : le bail peut être cédé dans le cadre d’une cession partielle ou totale de l’entreprise. Parfois, il est cédé de manière isolée.
Peut-on résilier un bail commercial pendant une liquidation judiciaire ?
Il est tout à fait envisageable de résilier un bail commercial lors d’une liquidation judiciaire. Cependant, il est important de rappeler que l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire ne conduit pas automatiquement à la résiliation du bail commercial. Ainsi, cela implique que le bail continue de produire ses effets pendant cette période.
Le liquidateur étant désormais celui qui prend toutes les décisions de l’entreprise, il lui appartient de décider de poursuivre ou non le bail commercial. Il peut le résilier de manière anticipée lorsqu’il estime qu’il n’y a pas suffisamment de fonds pour honorer les prochains loyers. Dans certains cas, le bail commercial peut être résilié par le bailleur.
Qui peut demander la résiliation de ce bail commercial en cours de liquidation judiciaire ?
Le liquidateur judiciaire comme le bailleur peuvent demander la résiliation du bail commercial dans certaines conditions.
Résiliation à l’initiative du liquidateur
Le liquidateur peut à tout moment décider de résilier le bail commercial à partir de l’ouverture de la liquidation judiciaire. Il n’a pas à justifier sa décision, mais doit le faire lorsqu’il ne dispose pas des fonds nécessaires pour payer les loyers.
La résiliation a lieu au moment où le bailleur prend connaissance de la décision. Le liquidateur doit libérer les lieux, faute de quoi le bailleur pourra l’expulser.
Résiliation à l’initiative du bailleur
Les motifs de la demande de résiliation peuvent être consultés dans la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 concernant le redressement et la liquidation judiciaires des entreprises. Le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial aux motifs suivants :
- Non-paiement des loyers et charges postérieures à l’ouverture de la procédure : Après trois mois suivant la publication du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le bailleur est en droit de solliciter la résiliation du bail auprès du tribunal judiciaire.
- Manquement aux autres obligations du locataire antérieures à la procédure : le bailleur doit demander la résiliation dans 3 mois en cas de défaut d’entretien des lieux, non-respect de la destination des lieux loués, nuisances sonores, etc.
- Silence du liquidateur : le bailleur peut mettre en demeure le liquidateur pour poursuivre le bail. Si celui-ci n’émet pas de réponse dans un délai d’un mois, le bail est réputé résilié. Le juge commissaire peut néanmoins proroger ce délai d’un mois de plus.
⚠️ Jurisprudence récente — Cass. com., 12 juin 2025 :
La Cour de cassation a précisé que lorsqu’une liquidation judiciaire est ouverte concomitamment à la résolution d’un plan de redressement, il s’agit d’une nouvelle procédure. Un nouveau délai de 3 mois recommence à courir à compter de ce jugement. Le bailleur ne peut pas se prévaloir de loyers impayés durant la procédure de redressement antérieure pour demander la résiliation dans la nouvelle liquidation. De plus, seule la date du dépôt de la demande compte — pas la date à laquelle le juge statue.
Cette décision renforce la protection du locataire en procédure collective et oblige le bailleur à respecter scrupuleusement les délais légaux sous peine d’irrecevabilité de sa demande.
Avant l’ouverture de la procédure, en cas de loyers impayés, le bailleur est tenu de déclarer sa créance dans les 2 mois suivant la publication du jugement d’ouverture.
Un Bail commercial en cours de liquidation judiciaire peut-il être cédé ?
Oui, le bail commercial d’une société en cours de liquidation judiciaire peut être cédé. L’ouverture de la liquidation judiciaire implique la cession totale ou partielle de l’entreprise, ce qui permet d’inclure le bail dans la cession. Cependant, la cession de fonds de commerce n’implique pas obligatoirement celle des baux portant sur les locaux. Ainsi, la cession du bail doit être expressément mentionnée dans le plan de cession.
Par ailleurs, le juge peut décider de céder le bail de manière isolée. Le juge-commissaire ordonne alors la cession du bail aux enchères publiques ou autorise la vente de gré à gré des biens non compris dans le plan de cession.
Le liquidateur peut également céder le bail en tenant compte des clauses prévues dans ledit bail. Il est alors tenu de respecter ces clauses qui peuvent être relatives au droit de préférence du bailleur ou à un tiers, au droit de préemption de la commune ou encore à l’agrément du bailleur. Dans ce cas, le bailleur peut s’opposer à la cession du droit au bail si une clause l’a prévue (Com., 19 avril 2023, n° 21-20.655.)
Les droits du bailleur en liquidation judiciaire
Déclaration de créance : un délai impératif
Le bailleur dont les loyers antérieurs au jugement d’ouverture sont impayés doit déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois suivant la publication du jugement au BODACC. À défaut, sa créance sera éteinte et les sommes définitivement perdues.
Le bailleur bénéficie d’un privilège légal pour les 2 années de loyers précédant le jugement d’ouverture (article L.622-16 du Code de commerce). Ce privilège lui confère une priorité de paiement sur les créanciers chirographaires (non privilégiés). En pratique toutefois, le taux de recouvrement dépend de l’actif disponible et le bailleur est rarement remboursé intégralement.
Indemnité d’occupation
Si le locataire continue d’occuper les locaux après la résiliation du bail sans payer de loyer, le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation. Cette indemnité constitue une créance postérieure privilégiée (article L.641-13 du Code de commerce) et doit être payée à échéance par le liquidateur, en priorité sur les autres créanciers.
Restitution des locaux
Lors de la libération des locaux, un état des lieux de sortie doit être réalisé. Si des dégradations sont constatées, le bailleur peut déclarer une créance au titre des réparations locatives. Le dépôt de garantie versé en début de bail sera imputé sur les sommes éventuellement dues.
💡 Cas pratique : boutique de prêt-à-porter dans le Marais
Situation : Une boutique de prêt-à-porter située rue des Francs-Bourgeois (Paris 3e) est placée en liquidation judiciaire en janvier 2026. Bail commercial de 9 ans, loyer annuel de 72 000 €. 5 mois de loyers impayés. Le bailleur veut récupérer son local rapidement. Le dirigeant veut céder le bail pour maximiser l’actif.
Intervention de LLA Avocats (côté dirigeant) :
- Demande de poursuite temporaire d’activité (3 mois) auprès du TAE de Paris pour permettre la recherche d’un repreneur.
- Identification de trois candidats repreneurs intéressés par le droit au bail (emplacement premium).
- Négociation avec le bailleur : accord sur la cession du bail au repreneur le mieux-disant.
Résultat :
- Le droit au bail est cédé de gré à gré pour 45 000 €, avec l’agrément du bailleur.
- Le bailleur récupère un nouveau locataire solvable sans période de vacance.
- Le produit de la cession permet de rembourser une partie des créanciers.
- Le dirigeant est dégagé de toute responsabilité personnelle.
Illustration fictive inspirée de situations réelles rencontrées par le cabinet.
Les erreurs à éviter
Pour le bailleur
- Agir trop tôt : demander la résiliation avant l’expiration du délai de 3 mois rend la demande irrecevable — même si le juge statue plus tard (Cass. com. 12 juin 2025).
- Oublier la déclaration de créance : le délai de 2 mois est impératif. Passé ce délai, les loyers impayés antérieurs au jugement sont définitivement perdus.
- Changer les serrures : même en cas de loyers impayés, le bailleur ne peut pas procéder à une expulsion de fait. Il doit passer par la voie judiciaire sous peine de poursuites.
Pour le dirigeant / locataire
- Ne pas signaler la valeur du bail au liquidateur : un bail bien situé à Paris est un actif précieux — parfois le plus précieux de l’entreprise — qui peut financer le remboursement des créanciers et réduire l’insuffisance d’actif.
- Ignorer les clauses du bail : en cas de cession isolée, les clauses d’agrément, de préemption communale et de préférence doivent être respectées. Leur non-respect peut entraîner l’annulation de la cession.
- Laisser se dégrader les locaux : les dégradations peuvent donner lieu à une action en responsabilité supplémentaire contre le dirigeant.
Questions fréquentes : bail commercial et liquidation judiciaire
Le bail commercial est-il automatiquement résilié en cas de liquidation judiciaire ?
Non. L’article L.641-12 du Code de commerce est formel : l’ouverture d’une liquidation judiciaire ne résilie pas automatiquement le bail commercial. Toute clause contractuelle prévoyant le contraire est inopérante. Le bail se poursuit de plein droit et c’est le liquidateur qui décide de le continuer, de le résilier ou de le céder.
Quand le bailleur peut-il demander la résiliation du bail ?
Le bailleur peut demander la résiliation pour non-paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, mais seulement après un délai de 3 mois suivant le jugement. Pour d’autres motifs (défaut d’entretien, changement d’activité), il doit agir dans les 3 mois suivant la publication du jugement au BODACC. La mise en demeure du liquidateur (délai de réponse d’un mois) est une alternative plus rapide pour être fixé sur le sort du bail.
Le bailleur peut-il s’opposer à la cession du bail dans un plan de cession ?
Non, pas dans le cadre d’un plan de cession arrêté par le tribunal. Les clauses d’agrément du bailleur ne s’appliquent pas (article L.642-7 du Code de commerce). La clause de garantie solidaire est également écartée. En revanche, en cas de cession isolée du bail par le liquidateur, les clauses du contrat doivent être respectées, y compris l’agrément du bailleur et le droit de préemption de la commune.
Que deviennent les loyers impayés avant la liquidation ?
Les loyers impayés antérieurs au jugement d’ouverture deviennent des créances soumises à la procédure collective. Le bailleur doit les déclarer au mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois après la publication du jugement au BODACC. Il bénéficie d’un privilège sur les 2 dernières années de loyers (article L.622-16 du Code de commerce). En pratique, le recouvrement dépend de l’actif disponible.
Le repreneur doit-il payer les loyers impayés par l’ancien locataire ?
Non. En cas de plan de cession, le repreneur n’est pas tenu des dettes de l’ancien locataire. Il reprend le bail aux conditions applicables au jour du jugement d’ouverture. La clause de garantie solidaire est écartée (article L.642-7 du Code de commerce).
L’avis de Me Marc Ladreit de Lacharrière
« La cession du bail commercial est souvent l’élément déterminant d’une liquidation judiciaire. Un bail bien situé à Paris peut valoir plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’enjeu pour le dirigeant est de maximiser la valeur du bail pour désintéresser les créanciers. Pour le bailleur, c’est de s’assurer que le repreneur présente des garanties suffisantes. Dans les deux cas, l’accompagnement par un avocat spécialisé est indispensable pour sécuriser l’opération. »
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Bailleur ou locataire en liquidation judiciaire ?
Me Marc Ladreit de Lacharrière et l’équipe de LLA Avocats défendent vos intérêts : résiliation, cession de bail, déclaration de créance, négociation avec le liquidateur.
LLA Avocats — 30 rue de Miromesnil, 75008 Paris — 119 avis Google ★ 4,9/5
Sources : Code de commerce (art. L.622-13, L.622-14, L.622-16, L.641-11-1, L.641-12, L.641-13, L.642-7, L.642-19), Cass. com. 12 juin 2025, Cass. com. 18 janvier 2023 n° 21-15.576, Cass. com. 19 avril 2023 n° 21-20.655, Service-public.fr.
