Cession du bail en liquidation judiciaire : précisions sur la clause de solidarité

bail-commercial

Il est souvent prévu une clause de solidarité en cas de cession du bail.

Cette clause de solidarité prévoit que le nouveau preneur reste solidairement tenu du précédent loueur de l’exécution du bail et du paiement des loyers et charges. Cette clause de garantie solidaire présente un avantage indéniable pour le bailleur en cas de cession du bail.

En effet, cette clause renforce la chance du bailleur d’être payé de ses loyers. Ainsi, le repreneur doit examiner toutes les conditions prévues au bail commercial.

Mais qu’en est il en cas de cession isolée du bail commercial en liquidation judiciaire ? Et quid de la cession du bail dans le cadre d’une cession de fonds de commerce?

Le sort de la clause de solidarité ascendante en cas de cession isolée du bail en liquidation judiciaire

L’article L.622-15  du code de commerce  (en cas de redressement judiciaire) prévoit qu’: « En cas de cession du bail, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. »

L’article L.641-12 3° alinéa 2 du code  de commerce (en cas de redressement judiciaire) prévoit quant à lui que : « Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. »

Il résulte de la combinaison de ces deux articles qu’en cas de cession du bail commercial en redressement judiciaire ou liquidation judiciaire, la clause de solidarité est inopposable au cessionnaire du bail et réputée non écrite.
En conséquence, le bailleur ne peut pas demander le paiement des loyers impayés du cessionnaire au cédant dans le cadre de la cession du bail seule. Le but est de ne pas faire supporter au débiteur en procédure collective les loyers impayés du nouveau locataire.

Dans un arrêt récent du 15 novembre 2017, la chambre commerciale a apporté des précisions sur le contour de cette inopposabilité.

La cour de cassation confirme qu’est réputée non écrite toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire dans le cadre d’une liquidation judiciaire. Cependant, La Cour suprême précise que cette clause de solidarité reprend son plein effet juridique en cas de nouvelle cession du bail par le repreneur in bonis.

Le sort de la clause de solidarité inversée du bail commercial en cas de cession de fonds de commerce: apports de la Loi Pacte

 

La Loi Pacte, pour permettre une reprise des entreprises plus protectrice pour le repreneur en liquidation judiciaire, est venue rendre inopposable toute clause dite de » solidarité inversée » insérée dans les contrats de baux commerciaux.

Le nouvel article L642-7 alinéa 3 du code de commerce issu de la LOI n°2019-486 du 22 mai 2019 – art. 64 (V) prévoit, s’agissant des clauses de solidarité des baux commerciaux que :

« Ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire. Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite. »

Auparavant, seule la clause du bail imposant une solidarité du cédant avec le cessionnaire était neutralisée (article L.641-12 du Code de commerce).

La Cour de cassation avait précisé que l’article L.641-12 du Code de commerce ne s’appliquaient pas à la clause qui rend le cessionnaire du bail garant du cédant, des loyers dus au titre du bail à la date de la cession (Cass. com., 27 septembre 2011, n°10-23.539).

La Loi PACTE vient donc ajouter à l’article L.642-7 du Code de commerce, régissant la cession forcée des contrats en plan de cession, les dispositions suivantes : « Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite ».

Il en résulte qu’en cas de cession du bail seul en liquidation judiciaire, s’il existe une clause de solidarité du cessionnaire au profit du cédant, le cessionnaire pourra être tenu du passif locatif du débiteur en procédure collective.

Les avocats de LLA AVOCATS sont à votre disposition pour toute question ou information relative à une procédure de reprise de bail commercial ou d’offre de reprise.

Premier rendez-vous gratuit !

Partagez cet article

Partager sur facebook
Partager sur twitter
Partager sur linkedin
Fermer le menu