Le droit de préemption dans un bail commercial

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Depuis la loi Pinel, le preneur d’un bail commercial dispose d’un avantage conséquent. Si le bailleur décide de vendre le local loué, son dernier preneur dispose d’un Droit de préemption, c’est-à-dire, la priorité quant à l’information de la mise en vente du bien.

En cas de non-respect, le propriétaire bailleur peut être condamné à une amende pénale selon l’article 15 IV de la loi du 6 juillet 1989. L’amende sera d’un montant maximal de 6 000 € pour une personne physique et jusqu’à 30 000 € pour une personne morale.

  • La préemption : définition

Le droit de préemption s’organise grâce à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Dans un esprit toujours plus protecteur du locataire, la loi du 18 juin 2014 dite Loi Pinel vient modifier le régime des baux commerciaux afin d’apporter un statut encore plus avantageux pour le preneur à bail.

L’objectif ? Assurer la pérennité de l’activité professionnelle exercée par le locataire et rééquilibrer les relations entre bailleur et preneur.

Désormais, Comme dans le cas d’un bail à usage d’habitation, un bail commercial permet de bénéficier d’un droit de préemption. Si le propriétaire décide de vendre son bien, le locataire est prioritaire par rapport aux autres acheteurs potentiels.

Quel type de bien ? Le droit de préemption pourra porter sur les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commerciaux.

  • Une disposition d’ordre public

Dans un arrêt du 28 juin 2018, la Cour de cassation est ainsi venue répondre à une question centrale de cette réforme des baux commerciaux.

Elle a énoncé que le droit de préemption du locataire sur la vente des murs de son commerce est d’ordre public.

Conséquences ? Le bailleur ne peut donc faire renoncer le locataire à son droit de préemption dans le contrat de bail commercial.

  • La procédure de préemption

  1. La procédure de notification au locataire

Le propriétaire d’un local commercial ou artisanal qui envisage de céder son bien doit en informer le locataire au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), d’une lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou d’une signification par huissier – qui est la pratique la plus fréquemment utilisée pour limiter le risque contentieux.

La lettre qui informe le locataire de la cession du bien doit obligatoirement préciser le prix et les conditions de la vente, sous peine de nullité. Ces informations ont valeur d’offre de vente au profit du locataire. De manière plus générale, chaque notification doit contenir un texte précise décrit à l’article L145-46-1 du code de commerce

  1. Le délai de réponse du preneur

À compter de la date de la notification, le locataire dispose d’1 mois pour répondre à l’offre qui vous a été adressée. La forme de la réponse est libre, à moins que le bail ne la précise.

Si le locataire accepte l’offre, la vente doit se réaliser dans les 2 mois.

Si le locataire souhaite recourir à un prêt, il doit en informer le bailleur, au moment où il notifie l’acceptation de l’offre. Dans ce cas, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas eu lieu, l’acceptation de l’offre de vente n’est plus valable.

En résumé ;

  • Si vous déclinez l’offre, le propriétaire est libre de céder son bien au candidat de son choix.
  • Sans réponse, l’offre est refusée : le locataire poursuit son bail avec le nouvel acquéreur.
  • Si vous décidez de vous porter acquéreur, vous avez un délai de deux mois (ou 4) pour conclure la vente avec le propriétaire.
  • Les exceptions au droit de préemption

Cependant, le droit de préemption est inapplicable dans certaines situations :

  • La vente du local à usage commercial ou artisanal local à l’époux, l’épouse, un parent ou un enfant du bailleur ;
  • La cession unique de locaux commerciaux distincts ;
  • La vente d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
  • La vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.

L’ultime exception est le cas du bail précaire : Le bail précaire est un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commercial pour une durée maximale de 3 ans. L’une des particularités du bail précaire est qu’à son terme, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail comme il existe pour les baux commerciaux, ni une indemnité d’éviction si le bailleur ne veut pas le reconduire. Ainsi le locataire n’a d’autre choix que de quitter les lieux à la fin du bail sauf signature d’un autre bail.

 

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