Clause de solidarité
du bail commercial :
ce qu'elle devient en procédure collective
Conçue pour protéger le bailleur contre les impayés de loyers lors d'une cession, la clause de solidarité peut être neutralisée de plein droit en cas de procédure collective. Loi Pinel, article L.641-12, jurisprudence — ce guide fait le point sur vos droits et recours.
La clause de solidarité engage le cédant d'un bail commercial à garantir les loyers impayés du cessionnaire. Depuis la loi Pinel de 2014, sa durée est limitée à 3 ans à compter de la cession. Mais en cas de procédure collective — sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire — l'article L.641-12 alinéa 5 du Code de commerce neutralise cette clause de plein droit : elle est réputée non écrite. Cette protection ne profite qu'au locataire cédant en difficulté ; le cessionnaire, lui, reste pleinement tenu dans ses cessions ultérieures. Le cabinet LLA Avocats, au 30 rue de Miromesnil (Paris 8ᵉ), accompagne bailleurs et locataires dans ces litiges au croisement du droit des baux et des procédures collectives.
Ce que vous allez apprendre
« En procédure collective, la clause de solidarité du bail tombe automatiquement — mais cela ne signifie pas que le bailleur est sans recours. Connaître précisément la portée du texte change tout dans la stratégie à adopter. »
La clause de solidarité : pourquoi le bailleur l'impose-t-il ?
Dans un bail commercial, la cession du droit au bail ou du fonds de commerce est fréquente. Le bailleur voit son locataire changer — souvent sans pouvoir contrôler la solvabilité du cessionnaire. Pour se prémunir contre ce risque d'impayés, il insère une clause de solidarité.
Cette clause engage le cédant solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers. En cas de défaillance du nouveau locataire, le bailleur dispose ainsi d'un débiteur supplémentaire contre lequel il peut se retourner directement.
La clause s'interprète strictement : le bailleur ne peut réclamer que ce que les termes contractuels lui accordent expressément. Elle doit figurer dans le contrat de bail — elle ne se présume pas. Le cabinet LLA Avocats vous accompagne dans l'analyse de votre bail et la gestion de ces situations.
5 caractéristiques essentielles
- Clause contractuelle expresse — ne se présume pas de plein droit
- Double débiteur pour le bailleur : cédant + cessionnaire
- Durée limitée à 3 ans depuis la loi Pinel du 18 juin 2014
- Interprétation stricte : le bailleur ne peut réclamer plus que ce que stipule la clause
- Neutralisée de plein droit en cas de procédure collective du locataire cédant
Avant le 20 juin 2014
- Le cédant reste débiteur solidaire jusqu'au terme du bail cédé
- Durée potentiellement très longue — jusqu'au congé ou à la résiliation
- S'applique aux cessions de droit au bail, fonds de commerce et fonds artisanal
Après le 20 juin 2014
- Plafond de 3 ans à compter de la cession (art. L.145-16-2 C. com.)
- Au-delà de 3 ans, le cessionnaire est l'unique débiteur du bailleur
- Obligation du bailleur d'informer le cédant dès toute défaillance du cessionnaire
Avant et après la loi Pinel : deux régimes distincts à maîtriser
Le régime de la clause de solidarité a été profondément modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014. Selon que la cession a eu lieu avant ou après cette date, les droits et obligations du bailleur et du cédant diffèrent radicalement.
Avant 2014, la clause pouvait courir jusqu'au terme du bail — parfois 9 ans ou plus. La loi Pinel y a mis fin en instaurant un plafond impératif de 3 ans, accompagné d'une obligation d'information du bailleur envers le cédant.
Dans les deux cas, la clause s'interprète strictement. Et en cas de procédure collective, elle est neutralisée de plein droit — indépendamment de la date de la cession. La section suivante détaille ce mécanisme.
La clause de solidarité après 2014 : une durée limitée, une neutralisation possible
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la clause de solidarité dans les baux commerciaux ne peut plus courir indéfiniment. Le législateur a plafonné sa durée à 3 ans — et prévu sa neutralisation complète en cas de procédure collective.
L'article L.145-16-2 du Code de commerce dispose que le bailleur ne peut invoquer la clause de solidarité que durant trois ans à compter de la cession du bail. Au-delà, le cessionnaire est l'unique débiteur. Le bailleur a également l'obligation d'informer le cédant de toute défaillance du cessionnaire dès qu'il en a connaissance.
En cas de procédure collective ouverte à l'encontre du locataire cédant, l'article L.641-12 alinéa 5 du Code de commerce va plus loin : toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. La protection du cédant en difficulté prime sur les intérêts du bailleur.
Ce que prévoit la loi
- Durée maximale de 3 ans à compter de la cession (art. L.145-16-2 C. com.)
- Obligation du bailleur d'informer le cédant en cas de défaillance du cessionnaire
- Interprétation stricte : le bailleur ne peut réclamer plus que ce que stipule expressément la clause
- Clause réputée non écrite si le bail est cédé dans le cadre d'une procédure collective (art. L.641-12 al. 5)
- Neutralisation applicable en sauvegarde, redressement et liquidation judiciaire
- Seul le locataire cédant en procédure collective bénéficie de cette protection — pas ses cessionnaires ultérieurs
Quand la neutralisation ne protège pas le cédant
La neutralisation prévue par l'article L.641-12 alinéa 5 du Code de commerce est puissante — mais elle n'est pas absolue. Plusieurs situations permettent au bailleur de conserver des recours contre le cédant, même en procédure collective.
En premier lieu, la neutralisation ne vaut que pour les loyers postérieurs à la cession. Les créances de loyers antérieures à la date de cession du bail restent dues par le cédant — elles ne sont pas effacées par l'ouverture de la procédure collective.
En second lieu, si le contrat de bail prévoit non pas une simple clause de solidarité mais une garantie autonome ou un cautionnement distinct de la clause, le régime de l'article L.641-12 ne s'y applique pas nécessairement. La qualification exacte de l'engagement contractuel est déterminante.
Enfin, la neutralisation bénéficie exclusivement au cédant en procédure collective — pas à ses propres garants ni aux cessionnaires ultérieurs. Le bailleur peut donc se retourner contre d'éventuels cautions personnelles données par des tiers au moment de la cession.
Cas où le bailleur conserve ses droits
- Loyers antérieurs à la date de cession du bail
- Garantie autonome ou cautionnement distinct de la clause de solidarité
- Cautions personnelles tierces données au moment de la cession
- Charges et réparations locatives nées avant la cession
- Qualification contractuelle ambiguë : si la clause n'est pas une solidarité stricto sensu
La qualification exacte de chaque engagement — solidarité, garantie autonome, cautionnement — est un enjeu stratégique qui nécessite une analyse contractuelle rigoureuse.
Questions fréquentes sur la clause de solidarité du bail commercial
Retrouvez les réponses aux questions les plus courantes des dirigeants confrontés à une clause de solidarité, avant ou après l'ouverture d'une procédure collective.
Définition Qu'est-ce que la clause de solidarité dans un bail commercial ?
La clause de solidarité est une stipulation contractuelle du bail commercial par laquelle le cédant s'engage solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers et charges après la cession. Elle permet au bailleur, en cas de défaillance du nouveau locataire, de se retourner directement contre l'ancien. Cette clause est d'interprétation stricte et doit figurer expressément dans le contrat — elle ne se présume pas.
Loi Pinel La clause de solidarité peut-elle courir indéfiniment après la loi Pinel ?
Non. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'article L.145-16-2 du Code de commerce plafonne la durée de la solidarité à 3 ans à compter de la cession du bail. Au-delà, le cédant est libéré. Cette limitation est d'ordre public pour les cessions postérieures au 20 juin 2014. Pour les cessions antérieures, l'ancien régime — sans limitation de durée — continue de s'appliquer.
Procédure collective L'ouverture d'une procédure collective neutralise-t-elle automatiquement la clause ?
Oui, de plein droit. L'article L.641-12 alinéa 5 du Code de commerce dispose que toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite lorsque la cession du bail intervient dans le cadre d'une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire). Le bailleur ne peut donc pas invoquer la clause contre un cédant en procédure collective, quand bien même elle serait valablement stipulée au contrat.
Créances Quels loyers le bailleur peut-il encore réclamer au cédant en procédure collective ?
La neutralisation ne vaut que pour les loyers postérieurs à la cession du bail. Les créances de loyers antérieures à la date de cession restent dues par le cédant et doivent être déclarées au passif de la procédure collective dans le délai légal. La distinction entre créances antérieures et postérieures à la cession est donc déterminante pour évaluer l'exposition réelle du cédant.
Plan de cession La neutralisation s'applique-t-elle en cas de cession du bail dans le cadre d'un plan de cession judiciaire ?
Oui. Le plan de cession judiciaire prévu à l'article L.642-1 du Code de commerce constitue précisément le cadre d'application de l'article L.641-12. Lorsque le tribunal ordonne la cession de l'entreprise — incluant le bail commercial — dans le cadre d'une liquidation ou d'un redressement judiciaire, la clause de solidarité est réputée non écrite. Le repreneur est l'unique débiteur du bailleur pour les loyers postérieurs. C'est l'une des protections essentielles du mécanisme de cession judiciaire.
Recours Que faire si le bailleur réclame des loyers après l'ouverture de ma procédure collective ?
Consultez immédiatement un avocat. Si la cession du bail est intervenue dans le cadre d'une procédure collective, vous disposez d'un moyen de défense direct : invoquer la nullité de la clause de solidarité sur le fondement de l'article L.641-12 alinéa 5. Cette protection est d'ordre public — le bailleur ne peut pas y déroger contractuellement. Si la demande est formulée devant le tribunal, elle peut être rejetée à ce stade. Une mise en demeure argumentée suffit souvent à faire cesser les réclamations avant toute procédure judiciaire.