Dans l’univers complexe des SCI, la question de la comptabilité émerge, offrant flexibilité et défis. Bien que souvent facultative, son rôle dépasse les simples obligations légales. Explorez avec nous les nuances de la comptabilité dans les SCI, révélant son importance stratégique et son impact sur la transparence et la gouvernance des entités immobilières.
Sommaire de l'article
Mise en contexte
La SCI permet de nombreuses libertés dans son fonctionnement en fonction des clauses insérées dans ses statuts. Cela dépend du régime fiscal pour lequel les associés ont opté. Ces choix détermineront la portée des obligations sur la tenue de la comptabilité vis-à-vis des associés. Ainsi, pour certaines SCI, la tenue de la comptabilité ne sera pas obligatoire. En tout état de cause, les associés ont un droit à la communication d’un certain nombre de documents comptables.
Dans le cadre des opérations complexes ou des choix fiscaux stratégiques au sein d’une SCI, il est souvent recommandé aux associés de consulter des avocats en droit des affaires. Ces professionnels peuvent fournir des conseils juridiques pertinents et contribuer à la rédaction de clauses statutaires précises.
Cet article vous dévoile quelles sont les obligations légales relatives à la tenue de la comptabilité dans les SCI.
Principe : la tenue de la comptabilité n’est pas obligatoire pour les SCI
La SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés
Pour les SCI soumises à l’IR la comptabilité n’est pas obligatoire. Pour autant, il est d’usage de se servir d’une comptabilité simple avec peu de formalisme.
En pratique, cela va prendre la forme d’un tableau où figurent, dans deux colonnes distinctes, les dépenses et les recettes. Il convient de conserver un justificatif de toutes les dépenses et recettes (en cas de contrôle fiscal sur la SCI).
Il n’est donc pas nécessaire de déposer les comptes annuels au tribunal de commerce comme pour les sociétés commerciales.
En effet, une SCI obéit au régime de l’IR et non à l’impôt sur les sociétés. Le régime IR capte l’impôt directement les impôts au niveau des associés et ce pour le compte de la SCI. C’est le régime de la translucidité fiscale.
Les résultats de la SCI sont déterminés par la société mais le prélèvement de l’impôt s’opère au nom des associés. En effet, la SCI est une société de personnes.
L’imposition de la SCI se fait au nom des associés
Les associés ont une obligation déclarative de leurs revenus locatifs au titre des revenus fonciers. En raison de la translucidité de la SCI, les associés payent les impôts sur les bénéfices de la SCI au prorata de leur participation dans le capital :
- soit une imposition à l’IR pour les associés personnes physiques ou morales ayant opté pour l’IR
- soit une imposition pour les associés relevant de l’IS
Exception : l’obligation de tenir une véritable comptabilité commerciale
Certaines SCI ont l’obligation de tenir une comptabilité.
C’est le cas lorsque :
- une clause insérée dans les statuts de la SCI l’exige
- un des associés de la SCI relève du régime de l’IS ou des BIC
- elle dépasse un des 3 seuils : + de 50 salariés / CA de + de 3,1 millions € / Bilan à 1,55 million d’euros
- la société a opté pour l’IS
- la SCI a une activité commerciale
- la société entre dans le champ d’application de la TVA
Si la SCI doit tenir une comptabilité, elle devra:
- tenir ses journaux comptables, grands livres,
- déposer son bilan au greffe du tribunal de commerce et
- publier ses comptes.
L’intérêt de tenir une comptabilité et de tenir ses AG
Même si la tenue d’une comptabilité d’une SCI n’est pas forcément obligatoire, le fait d’en posséder une précise et à jour présente les avantages suivants :
- Tout d’abord le fait de tenir une comptabilité rigoureuse octroie au gérant de la SCI une vision globale, claire et certifiée de l’ensemble des éléments financiers de l’entreprise.
- Elle permet de répondre au devoir d’information à la charge du gérant envers ses associés. La bonne tenue de la comptabilité informe donc les associés des bénéfices et pertes sur l’année et assurer l’éventuelle répartition des bénéfices.
- La tenue de la comptabilité répond à toutes les exigences provenant de l’administration fiscale, et protège donc la société de diverses poursuites (SCI non fictive…).
Il est donc conseillé au minimum de tenir une comptabilité de type recettes/dépenses pour que la société puisse prouver qu’elle respecte l’article 1856 du code civil qui dispose que :
« Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. »
Nous ne pouvons que conseiller de tenir des AG annuelles avec rédaction de PV et de tenir une comptabilité qui doit au minimum être de type recettes/dépenses.Le droit d’information des associés
Tous les associés d’une SCI disposent d’un droit d’information sur les actions de la société.
Ainsi, un associé peut demander au gérant, au cours de l’année, à accéder aux documents comptables et juridiques relatifs de la SCI.
L’article 1855 du code civil dispose que : « Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois. ».
Cette possibilité permet donc aux associés de contrôler, notamment la comptabilité et la gestion de la SCI.
Ce droit de l’associé est une arme juridique qui est peu connue et donc peu utilisée.
LLA Avocats assiste les associés de SCI notamment dans la rédaction des courriers adressés au gérant de la SCI pour demander les informations essentielles : demande des relevés bancaires de la SCI, copie des contrats de baux.
