Les sociétés civiles d’attribution : comment ça marche ?

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La société civile immobilière (SCI) constitue la forme sociale la plus utilisée dans les projets immobiliers. Cependant, il existe plusieurs types de SCI en fonction de l’objectif que se sont fixés les associés.

Un de ces types est la société civile immobilière d’attribution.

Cette société est créée dans le but de partager un ensemble d’immeubles.

Cet article nous présentera cette société (I), son régime juridique (II), la fiscalité (III) et sa dissolution (IV).

 

I. Définition

Les sociétés civiles immobilières d’attribution (SCIA) ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur division par fractions. Ces fractions sont destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. L’objet peut accessoirement concerner la gestion et l’entretien de ces immeubles.

La SCIA est utile dans les projets immobiliers de grande envergure. En effet, les associés sont avant tout les investisseurs de ce projet.

Il s’agit le plus soit de l’achat d’un terrain en vue d’une construction d’immeuble à neuf, soit de l’acquisition d’un immeuble ancien à rénover. Ex : la SCIA veut construire/acquérir un immeuble avec plusieurs appartements destinés à être partagés entre les associés.

La loi ne prévoit pas, pour ces sociétés, un objet social exclusif. En principe, ces sociétés peuvent exercer d’autres activités.

Les sociétés civiles d’attribution sont régies par les articles L 212-1 à L 212-13 et R 212-1 à R 212-16 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Les dispositions relatives aux sociétés d’attribution sont d’ordre public (CCH art. L 212-13). Les statuts ne peuvent donc pas y déroger.

Par ailleurs, les règles générales qui résultent des articles 1832 et suivants du Code civil sont applicables aux sociétés d’attribution dans la mesure où elles ne sont pas contredites par le régime particulier défini par le Code de la construction et de l’habitation.

 

II. Régime juridique

A. Capital de la société civile d’attribution

Le capital social est principalement constitué par les apports des associés. En principe aucun capital social minimum n’est requis.

Cependant, compte tenu de la spécificité de l’objet social des sociétés civiles d’attribution, le capital social est généralement élevé. En effet, ce montant correspond au minimum à la valeur du bien à construire ou acheter.

En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales dont la valeur correspond à la quote-part du bien leur revenant.

Les associés peuvent également effectuer des apports en numéraire (sommes d’argent), des apports en nature (biens mobiliers ou immobiliers) voire même des apports en industrie (compétences, savoir-faire).

Le capital social d’une société civile d’attribution est en pratique variable afin de permettre aux associés d’entrer/sortir plus facilement du capital.

Le but de la SCIA est donc d’acheter ou de construire un bien immobilier en vue de le partager en plusieurs lots entre les mains des associés. C’est le cœur même de l’association.

C’est la raison pour laquelle les statuts revêtent une importance capitale.

 

B. L’importance primordiale des statuts

La rédaction des statuts de SCIA constitue une étape cruciale dans la création de la société. En effet, elle permet de déterminer les droits et obligations des associés. Elle met également en place les règles de fonctionnement de la société.

Les associés sont libres d’y insérer bon nombre de clauses, mais quelques-unes d’entre elles méritent une attention particulière. Il s’agit de l’objet social, la durée ainsi que les modalités de gestion.

  • L’objet social : il détermine les différentes activités de la société. Trois activités se dégagent, à savoir l’achat ou la construction d’un projet immobilier, la gestion/entretien de l’immeuble et la division du bien en fractions entre les différents associés. Ex : « la société a pour objet l’acquisition des lots n°…, la construction, l’aménagement […]»
  • La durée de la société : la SCIA est, par définition, une société à une durée limitée. En effet, le partage du bien en plusieurs lots entre les mains des associés marque la fin de vie de la société.
  • Les modalités de gestion

 

Les statuts doivent évidemment désigner les biens immobiliers qui feront l’objet de l’acquisition/construction/aménagement.

 

C. Le rôle des associés de la SCIA

Les associés se doivent de nommer un ou plusieurs gérants.

Le gérant de la SCIA représente la société et réalise des actes de gestion courante pour son compte.

Les associés participent à la gestion de la société notamment en prenant part aux décisions en assemblée générale. Cette participation est possible grâce au droit de vote qu’ils détiennent en contrepartie de leurs apports. Ce droit de vote est proportionnel à leur quote-part.

 

III. Fiscalité

 

Le régime fiscal applicable aux SCIA est le même que celui des SCI, à savoir la translucidité. Cela veut dire que la SCIA est fiscalement considérée comme étant transparente.

Par conséquent, l’impôt ne sera pas prélevé sur la société mais directement sur les associés selon le régime fiscal qui leur est propre (IR ou IS).

 

IV. La dissolution

 

L’acte de partage des lots de l’immeuble est l’évènement qui marque la fin de l’objet social.

En effet, c’est une cause de dissolution.

Une fois que les associés entérinent le partage des lots, la SCIA peut être dissoute.

Une fois le partage effectué, l’objet social devient caduc et la société peut être dissoute. La dissolution de la SCIA fait basculer les associés dans une situation de copropriété.

 

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