Il est fréquent que le locataire-gérant souhaite bénéficier d’une option d’achat sur le fonds de commerce à l’approche du terme de son contrat de location-gérance.
Pour cela, les deux parties conviennent parfois d’insérer une clause dans laquelle le propriétaire promet de céder le fonds lorsque le locataire-gérant souhaite lever l’option.
L’insertion d’une telle option d’achat en faveur du preneur a des conséquences importantes sur les formalités liées au contrat.
Après avoir rappelé les formalités relatives à la location-gérance (A), cet article étudiera les formalités relatives à la location-gérance assortie d’une promesse de vente (B).
Sommaire de l'article
I. Les formalités relatives à la location-gérance
Il faut distinguer la publicité du contrat (A) de son enregistrement (B).
A. Le caractère obligatoire de la publicité de la location-gérance
Le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours de sa conclusion. On parle d’un avis d’exploitation de fonds de commerce.
L’annonce légale doit contenir plusieurs mentions obligatoires telles que : la date du contrat, l’identité et l’adresse du bailleur ainsi que du locataire-gérant, la nature et l’adresse du fonds, la durée de la location-gérance ainsi que la nature renouvelable ou non de la durée.
B. L’enregistrement facultatif de la location-gérance
Contrairement à la publicité, la formalité d’enregistrement du contrat de location-gérance n’est pas obligatoire. La location-gérance est donc dispensée d’enregistrement et ce quelque soit la forme de l’acte et le montant annuel des redevances.
Toutefois, si les parties choisissent volontairement d’enregistrer le contrat, un droit fixe de 25€ sera versé conformément à l’article 739 du code général des impôts.
II. Le cas de la location-gérance assortie d’une promesse de vente
Lorsque le locataire-gérant décide de lever l’option d’achat, il faut alors se demander si cette levée d’option a des conséquences sur les formalités à accomplir.
L’enregistrement de la location-gérance étant facultatif, les parties pourraient considérer qu’il en est de même en présence d’une promesse de vente assortie au contrat.
A. L’enregistrement obligatoire d’une promesse de vente
L’article 1589-2 du code civil dispose que : » Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. »
A la lecture de cet article, l’enregistrement n’est obligatoire que pour les promesses unilatérales de vente.
C’est le caractère unilatéral de la promesse qui rend l’enregistrement obligatoire.
B. La position de la jurisprudence
La jurisprudence apprécie le caractère unilatéral de la promesse de vente de façon plus ou moins large.
En effet, la cour de cassation considère qu’il n’y a pas de promesse unilatérale de vente. Il n’y en a pas lorsque le bénéficiaire s’oblige à acheter. On parle alors de promesse synallagmatique.
La cour de cassation considère également qu’il n’y a pas de promesse unilatérale de vente. Il n’y en a pas lorsque la promesse stipule d’autres obligations que celle d’acheter. Ces obligations étant à la charge du bénéficiaire.
Ainsi, lorsque la promesse de vente insérée dans un contrat comporte des obligations réciproques qui ont pour effet de contraindre le bénéficiaire à lever l’option d’achat, l’enregistrement devient facultatif. (Cass. 3e civ. 3 novembre 1981 : Bull. civ. III / Cass. 3e civ. 31 janvier 2001 no 184 : RJDA 5/01 no 569 ; Cass. com. 15 janvier 2002 no 99-10.362)
En effet, la promesse de vente perd en réalité son caractère unilatéral.
La perte du caractère unilatéral
Cette jurisprudence constante a été appliquée par la cour de cassation dans une affaire où une clause de promesse de vente a été insérée dans un contrat de location-gérance (Cass. com., 16 oct. 2019, n°18-14.678).
En l’espèce, des époux avaient consenti, sur leur fonds de commerce, une location-gérance à une société. Le contrat était assorti d’une promesse de vente du fonds de commerce d’environ 457.000 €. Le locataire-gérant décide de lever l’option d’achat, mais les propriétaires invoquent un avenant ayant porté le prix d’acquisition à 610.000€. Le locataire-gérant a sollicité l’annulation de l’avenant en se prévalant d’un défaut d’enregistrement dudit avenant et demandé que le juge puisse le déclarer propriétaire du fonds au prix de 457.000€.
L’affaire est parvenue en appel et la cour d’appel a considéré que l’avenant était valable malgré le défaut d’enregistrement. En effet, la cour d’appel considérait qu’il y avait des obligations réciproques interdépendantes car le locataire-gérant ne pouvait lever l’option d’achat que s’il était à jour du paiement des redevances, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
La cour de cassation a adopté une position contraire et plus stricte en affirmant qu’il n’y avait pas d’obligations réciproques. En effet, le locataire-gérant devait bien payer les redevances, mais cette obligation n’est pas la contrepartie de l’engagement des promettant. Le paiement des redevances est la contrepartie de la mise en jouissance du fonds de commerce.
Par conséquent, il s’agissait bien d’une promesse unilatérale de vente et son enregistrement était bien obligatoire.
Le cabinet LLA Avocats est à votre disposition pour tout renseignement pour vous aider à rédiger un contrat de location-gérance.
