Le bail commercial est un contrat soumis à des règles strictes qui, assurent en principe la protection du locataire exploitant, un fonds de commerce. Le contrat peut contenir, outre les termes du contrat, des clauses, convenues entre le propriétaire et le bailleur. Dans la plupart des cas, ces clauses complémentaires ont pour objet, de protéger le propriétaire des locaux. C’est le cas par exemple de la clause résolutoire prévue dans le Code de commerce (article L. 145-41). La mise en œuvre de celle-ci doit suivre une procédure stricte afin d’éviter le non-respect des droits du locataire.
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La clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial
La clause résolutoire autorise la résiliation anticipée du bail par le propriétaire si certaines conditions spécifiques sont remplies. En effet, dans des circonstances particulières, le bail peut être rompu avant son échéance normale prévue dans le contrat de bail. Sa mise en œuvre suit une procédure légale stricte.
Il s’agit d’abord de mettre en demeure le locataire. Le but de cette étape est de l’informer des manquements ou des situations prévues dans la clause résolutoire. De plus, il s’agit de lui donner un délai pour remédier à la situation. Dans le cas où le locataire ne se conforme pas à la mise en demeure dans le délai imparti, le propriétaire peut engager une action en justice et obtenir la résiliation du bail. Ce locataire peut éventuellement être expulsé des locaux.
Utilisation de cette clause résolutoire
Il est important de préciser que cette clause résolutoire ne peut être utilisée que dans les cas spécifiquement prévus par la loi. Sa rédaction doit être faite de manière claire et précise dans le contrat de bail pour être valable et applicable. Non-respectées, ces règles entraînent des litiges et des contestations ultérieures.
S’il n’y a pas de clause résolutoire, il existe d’autres mécanismes permettant de recouvrir les impayés. Certains recours permettent de faire face aux manquements contractuels du locataire tels qu’une résolution amiable du litige par le biais des relances régulières au locataire ou une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs, selon la loi Pinel, si le locataire dispose d’un garant, le bailleur doit l’informer de tout manquement contractuel de la part du locataire afin qu’il puisse se faire payer auprès de lui. Enfin, la résiliation judiciaire est le dernier ressort si malgré les relances et la mise en demeure, aucune solution n’est trouvée.
La clause résolutoire dans un bail commercial : une sanction pour le locataire.
La clause résolutoire entraîne la résiliation automatique et anticipée du contrat de bail. Cependant, elle doit être mise en œuvre conformément à l’article 1224 du Code Civil. Le locataire est donc expulsé des locaux loués.
Dans le cas où le locataire exploite un fonds de commerce dans ces locaux, il perd ce fonds. Il a donc beaucoup à perdre. L’activation de cette clause résolutoire est automatique lorsque le locataire n’a pas régularisé sa situation avant l’expiration du délai. Il existe en outre, des sanctions supplémentaires, telles que l’obligation de rembourser les frais de justice engagés par le bailleur, ou encore la restitution de l’intégralité du dépôt de garantie initialement versé lors de l’entrée dans les lieux.
Cependant, il existe des conditions à respecter pour que la mise en œuvre de la clause résolutoire produit des effets.
Critères selon la Jurisprudence
- Tout d’abord, la jurisprudence précise que la faute reprochée au locataire par le bailleur doit être explicitement prévue dans la clause résolutoire.
De ce fait, le juge interprète strictement les manquements prévus dans la clause, en faveur du locataire, afin qu’il puisse comprendre les griefs formulés à son encontre et qu’il puisse y remédier.
- Par ailleurs, le bailleur doit agir de bonne foi. À défaut de bonne foi, la jurisprudence définie la clause résolutoire comme non valide. C’est le cas, par exemple, du bailleur qui exige des travaux impossibles à réaliser dans un délai raisonnable. Il est également considéré comme malveillant s’il réclame des sommes indûment dues.
- Le délai inférieur à un mois donné par le bailleur rend aussi invalides les clauses résolutoires.
Ce délai empêche le bailleur d’engager une procédure judiciaire avant son expiration. Pendant ce délai d’un mois, le locataire a la possibilité de saisir le juge pour contester le commandement de payer adressé par le bailleur et demander des délais de paiement.
Les limites de sa mise en œuvre : la résolution abusive
Les effets de la clause résolutoire sont limités. Les limites sont prévues par l’article L145-41 du Code de Commerce. Le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire pour régulariser sa situation lorsque le montant des impayés est insignifiant par rapport à la valeur du fonds de commerce exploité. À titre d’illustration, les effets de la clause peuvent être suspendus par le juge.
Pendant la période supplémentaire, le locataire peut régulariser sa situation. S’il le fait avant le prononcé du jugement, alors le juge doit obligatoirement accorder les délais de paiement nécessaires pour éviter que la clause résolutoire ne soit déclarée applicable (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-16.939, FS-D).
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