La résiliation du bail commercial par l’administrateur judiciaire

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Le bail commercial

Le bail commercial constitue souvent l’actif le plus important du fonds de commerce et son sort dans les procédures collectives suscite de nombreuses questions et fait l’objet d’un contentieux considérable.

Le droit des procédures collectives appréhende le bail commercial pour permettre d’en préserver la valeur en vue du maintien de l’activité de l’entreprise ou de sa réalisation rapide à la faveur du désintéressement des créanciers ou au contraire de mettre fin, dans des conditions dérogatoires, aux créances qu’il génère.

Ainsi, lorsqu’un commerçant fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), son bail commercial n’est pas résilié automatiquement.

Aux termes de l’article L.622-13, II du code de commerce « L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur » et a, à ce titre, la faculté d’exiger la continuation du contrat de bail souvent essentiel pour la poursuite de l’activité du débiteur.

L’article L.622-14 du code de commerce prévoit spécifiquement le régime applicable à la résiliation du contrat de bail commercial.

La résiliation du contrat de bail

A. L’application jurisprudentielle

La résiliation du contrat de bail commercial intervient :

  • 1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail…OU
  • 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement (2°).

Dans un arrêt du 24 janvier 2018, la chambre commerciale a apporté une précision sur la résiliation du bail commercial. Elle affirmait que :

« L’administrateur judiciaire peut résilier le bail commercial qu’il a d’abord poursuivi même s’il dispose des fonds suffisants pour continuer à payer les loyers, mais il ne peut pas différer la date de prise d’effet de la résiliation qui est fixée par la loi. » (Cass. com. 24-1-2018 no 16-13.333).

B. Une résiliation indépendante de la situation financière

D’une part, l’administrateur garde la faculté de résilier le bail quand bien même le débiteur dispose des fonds nécessaires. L’administrateur doit tout de même se prononcer sur la continuation ou la résiliation du bail après le jugement d’ouverture. S’il décide de la poursuite du contrat, il s’assure également de la solvabilité du débiteur nécessaire au paiement des loyers. Il s’agit toujours d’une option pour l’administrateur…ce dernier n’étant pas obligé de poursuivre le contrat !

D’autre part, cette décision est très intéressante en ce qui concerne la date de résiliation. La résiliation du bail prend effet le jour où le bailleur prend connaissance de cette décision. L’article L.622-14 1° du code de commerce régit cela. Ainsi, l’administrateur ne peut pas décider de la date d’effet de la résiliation sur sa lettre de résiliation.

Cette interprétation stricte de la loi est pour le moins curieuse car on ne comprend pas pourquoi l’administrateur ne pourrait pas accorder un préavis au bailleur, ce d’autant que ce préavis permettrait de réduire le risque d’une demande de dommages et intérêts du bailleur dans le cas d’une telle résiliation sans préavis.

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