La SCI d’attribution : associés pour un projet immobilier

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Avec des associés vous envisagez de créer une SCI pour un projet immobilier ? Connaissez-vous la SCIA ou société civile immobilière d’attribution ?

En principe, la SCI classique détient pour la plupart du temps, un objectif précis comme la conservation du patrimoine immobilier tout en minimisant les charges fiscales de transmission.

Toutefois, les projets immobiliers ne se limitent pas à un objectif de transmission ou conservation d’un bien. En effet, la volonté de créer une société peut être motivée par la réalisation d’un projet de construction immobilière.

Dans ce cas, il peut être plus avantageux de mettre en place une SCIA (ou société civile immobilière d’attribution) plutôt qu’une SCI classique.

 

Qu’est ce qu’une SCI d’attribution ?

 

Aux termes de l’article L212-1 du code de la construction et de l’habitation, « Les sociétés ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n’ont pas pour but de partager un bénéfice. L’objet de ces sociétés comprend la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente. »

La SCIA ou société civile immobilière d’attribution est une société dont l’objet social consiste à faire construire ou acheter des biens immobiliers (généralement des immeubles) et diviser les parts de la société en fractions.

Ces fractions seront ensuite distribuées aux associés, qui deviendront nus propriétaires pour certains, usufruitiers pour d’autres ou  encore pleins propriétaires.

 

Le démembrement des parts sociales ?

 

🏠 Le nu-propriétaire : il s’agit du détenteur de parts sociales de la SCI qui ne dispose pas de la jouissance du bien, appelé l’usufruit.

🍇 L’usufruitier : est celui qui détient le droit d’usufruit, c’est à dire, le droit d’utiliser le bien immobilier (en l’occupant) et d’en percevoir les revenus (en le louant) mais ce dernier ne peut en aucun cas le vendre sans avoir obtenu au préalable l’accord du nu-propriétaire.

🏡 Le plein propriétaire : il détient le droit d’usufruit ainsi que la pleine propriété des parts de la SCI. Ce dernier peut vendre ses parts ou le bien immobilier après avoir consulté les autres associés.

 

Pourquoi créer une SCIA ?

 

Plusieurs raisons peuvent pousser à créer une SCIA. Il peut par exemple, s’agir de la volonté de construire un immeuble avec plusieurs partenaires.

Il arrive, la plupart du temps, que ce projet immobilier ne soit pas réalisable seul, la SCIA permettra aux associés d’acquérir le bien à plusieurs et de réaliser le projet immobilier initial.

Il peut s’agir de la gestion d’appartements, la construction d’un local commercial, un terrain de tennis etc…

 

Les spécificités juridiques de la SCIA

 

Afin de créer une SCIA, il faut dans un premier temps réunir deux investisseurs. Les projets immobiliers de construction d’immeuble nécessitent pour la plupart, un budget élevé qui sera financé par deux investisseurs minimum.

Exemple : dix individus décident de mettre en place la construction d’un immeuble de vingt appartements en créant une SCIA. A la fin des travaux, chaque associé de la SCIA recevra deux appartements au sein de cet immeuble. Pour un aménagement, une construction et des travaux le coût du projet s’élèvera à 10.000.000 € +7% de taxes et frais de notaires (variable) etc… Ainsi, pour réaliser ce projet immobilier, les associés devront prévoir un financement d’environ 10.700.000 €.

La particularité de La SCIA est qu’elle permet aux associés de partager le ou les biens immobiliers suite à l’achèvement des travaux. Ces travaux peuvent consister en la construction d’un bien immeuble neuf comme de la rénovation d’un bâtiment historique.

 

L’objet social de la SCIA

 

L’objet social de la SCIA est extrêmement limité et ne peut consister qu’en l’acquisition ou la construction d’immeuble.

Contrairement à la SCI construction vente, la SCIA n’a pas pour objet la construction et la vente immédiate du bien à un tiers. En effet, l’objet social d’une SCIA peut porter sur l’achat, la construction d’un immeuble, sa gestion et sa division en parts distribuées aux associés mais ne peut pas porter sur la vente à un tiers.

La SCIA, comme toute société ne peut conclure un acte en contrariété avec son objet social et ce dernier ne peut pas comporter de mention relative à une quelconque activité commerciale (comme la vente ou la mise en location des propriétés à des tiers) puisqu’il s’agit d’une société civile.

L’objet social dans une SCIA doit, en principe, comporter les mentions suivantes :

  • Achat ou construction d’un immeuble
  • Gestion et entretien de l’immeuble
  • Fractionnement et distribution des parts aux associés

Lorsque l’objet social de la SCIA est accompli, celle-ci est dissoute et les associés, suite au partage des parts du bien immobilier deviennent copropriétaire. Ces derniers pourront ensuite gérer leurs copropriétés en toute liberté.

En général, dans une SCI, les associés décident de la dissolution de la société avant de partager le bien immobilier en ayant recours à un notaire.

La SCIA, quant à elle, ne change pas lors du partage. En effet, la SCIA ne confère pas le droit de propriété aux usufruitiers mais ces derniers peuvent jouir du bien sans en être pleins propriétaires.

 

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