Vous êtes associé d’une SCI et suite à une cession, un dècès …vous vous retrouvez unique détenteur de toutes les parts sociales. La SCI n’est pas pour autant automatiquement dissoute.

  • Quel est le nombre d’associés requis pour monter une SCI ?
  • Que se passe-t-il lorsqu’un associé se retrouve détenteur de l’intégralité des parts de la SCI ?
  • Est-il possible d’envisager une SCI unipersonnelle sur le long terme ?

Nous répondons à toutes vos questions dans cet article avec Rémy LABBAN, juriste en droit des affaires.

La SCI dans le code civil – nombre d’associés

Pour créer une SCI, il faut être deux associés minimums sans limite d’associés maximum.

Ce principe résulte des dispositions de l’article 1832 du code civil  qui dispose que :

« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter

En France, une grande partie des SCI créées sont familiales. Celles-ci sont, en principe, constituées dans un objectif de conservation et de succession des biens immobiliers entre membres ascendants ou descendants d’une même famille.

Pourquoi les SCI familiales sont-elles avantageuses ?

Ce lien familial renforce l’affectio societatis et permet aux associés d’envisager un objectif de long terme comme la conservation du ou des biens immobiliers (transfert, héritage, succession…) tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Il est donc important de se pencher sur la possibilité qu’un associé se retrouve, suite à un concours de circonstances, seul associé de la SCI.

 

Que se passe-t-il lorsqu’un associé se retrouve détenteur de l’intégralité des parts de la SCI ?

 

Lorsqu’un associé se retrouve seul détenteur de toutes les parts de la SCI, ce dernier n’est pas dans l’obligation immédiate de provoquer la dissolution de celle-ci.

En effet, selon l’arrêt du 3 décembre 2013 de la chambre commerciale de la Cour de cassation, lors d’une cession de parts d’une SCI, un associé est cessionnaire de toutes les parts de la société, celle-ci n’est pas dissoute de plein droit.

En l’occurrence, toute personne est en mesure de saisir la justice pour demander la dissolution de la société si la SCI n’a pas été régularisée dans un délai d’un an.

Mais que signifie « régulariser » une SCI ?

 

⛳    La régularisation de la SCI suite à une réunion de toutes les parts en une seule personne

La régularisation de la SCI implique que l’associé unique doit faire le nécessaire pour que la situation actuelle ne perdure, soit en intégrant un nouvel associé au sein de la société soit en demandant la dissolution de celle-ci.

Ainsi, la dissolution n’est pas automatique lorsqu’un associé détient toutes les parts de la SCI.

En effet, l’article 1844-5 du code civil dispose que :

« La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’un an. Le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation. Il ne peut prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu. »

Toutefois, la société doit se conformer à la règle de pluralité des associés dans le délai d’un an.

Si l’associé cessionnaire ne régularise pas la SCI dans le délai d’1 an, les créanciers de la société détiennent le droit de demander la dissolution de celle-ci, dès l’écoulement d’un an suivant la cession des parts.

Il en suit que si le juge accorde un délai de six mois à la SCI pour se régulariser et que cette dernière parvient à le faire le jour de l’expiration du délai, celle-ci ne peut voir la dissolution judiciaire se prononcer.

Comment s’opère la dissolution de la SCI lorsqu’elle est composée d’un associé unique ?

 

La dissolution comme conséquence de l’unipersonnalité de la SCI

L’associé unique peut demander la dissolution afin de régulariser la situation de la SCI. La dissolution s’opère de deux façons :

Si l’associé unique est une personne physique :

L’associé unique doit, dès lors, procéder à une liquidation judiciaire de la SCI en appliquant les dispositions des articles 1844-4 du code civil qui dispose que : « La dissolution de la société entraîne sa liquidation ».

Si l’associé unique est une personne morale :

Dans ce cas, le patrimoine de la SCI est transmis à la société (l’associé unique) détenant toutes ses parts sans liquidation judiciaire et ce, en vertu, de l’article 1844-5 du code civil qui dispose que : « En cas de dissolution, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation ».

Les délais de régularisation et d’opposition dans le cadre d’une dissolution

Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution de la SCI, s’ils estiment que la société n’a pas lieu d’être dissoute et que leurs créances n’ont pas été remboursées. Ces derniers disposent d’un délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci. Lorsque ce délai est écoulé, la transmission du patrimoine est automatique et il y a disparition de la personnalité morale.

Lorsqu’un associé détient toutes les parts d’une SCI et qu’il souhaite faire une publicité de la situation au RCS, le greffier ne peut refuser de lui faire la publication au RCS en se motivant de l’irrégularité de la situation de la société. En effet, le refus de publication peut faire obstacle à un créancier de demander la dissolution de la société.

Il s’agit, dès lors, de se demander comment est opéré la publicité au RCS de la cession des parts d’une SCI ?

Deux étapes sont à prendre en compte :

Il faut tout d’abord, déposer un exemplaire de l’acte de cession et les statuts mis à jour dans le mois de la date de cession.

 

  • Exception : cela ne s’applique pas en cas de cession entre deux associés de la SCI.

 

Il faut faire une inscription modificative, dans le mois de la date de cession afin de montrer le caractère unipersonnel de la SCI ainsi que l’identité de l’associé unique.

 

 

LLA Avocats intervient dans la création de votre SCI, la rédaction des statuts, et la résolution de conflits entre associés et gérant. 

Nos avocats sont à votre disposition pour toute question ou information relative au droit des SCI.

 

 

 

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